등기부등본만으로는 부족해요 — 전입세대열람도 같이

 안녕하세요, 강남임당입니다.

전세 계약 앞두고 등기부등본 한 번 안 떼보고 도장 찍는 분들, 생각보다 많아요. 저도 예전에 자취방 구할 때 그냥 중개사님 말만 믿고 계약했다가, 나중에 알고 보니 근저당이 잔뜩 잡힌 집이라 식은땀 흘린 적이 있어요. 지금은 등기부등본 없이는 계약서에 도장 안 찍습니다. 오늘은 그 확인 순서를 정리해드릴게요.

1. 등기부등본, 어디서 떼나요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람·발급이 가능해요. 건당 열람 700원, 발급 1,000원 정도로 저렴하니 계약 전 반드시 최신 등본을 직접 떼보세요. 중개사가 보여주는 등본이 아니라, 본인이 계약 당일 다시 한번 확인하는 게 원칙이에요. 시간 차이로 그 사이에 근저당이 추가로 잡히는 경우도 있거든요.

2. 등기부등본 구조부터 이해하기

구성	확인 내용
표제부	건물 소재지, 면적, 구조 등 기본 정보
갑구	소유권에 관한 사항 (소유자, 압류, 가압류, 경매개시 등)
을구	소유권 이외의 권리 (근저당, 전세권, 지상권 등)

가장 중요하게 봐야 할 건 갑구와 을구예요. 갑구에서 소유자가 실제 계약 상대방과 일치하는지, 을구에서 근저당이나 다른 권리가 얼마나 잡혀 있는지를 확인해야 합니다.

3. 갑구에서 반드시 확인할 것

첫째, 소유자 이름과 계약자 이름이 일치하는지. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요. 둘째, 가압류나 가처분, 경매개시결정 등기가 있는지. 이런 등기가 있으면 소유권 자체가 불안정한 상태라 계약을 피하는 게 안전해요. 셋째, 신탁등기 여부. 신탁회사 명의로 되어 있다면 실제 소유자가 아닌 수탁자와 별도 절차가 필요할 수 있어요.

4. 을구에서 반드시 확인할 것 — 근저당권 채권최고액

전세 계약에서 가장 중요한 부분이에요. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 통상 대출금의 110~130% 수준으로 설정돼요. 이 금액과 내 전세보증금을 더한 값이 집값 대비 얼마나 되는지 계산해야 합니다.

계산 항목	공식
깡통전세 위험도	(근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 매매 시세

이 값이 70~80%를 넘으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있어요. 통상 이 비율이 낮을수록 안전하다고 봅니다.

5. 등기부등본만으로는 부족해요 — 전입세대열람도 같이

등기부등본에는 나오지 않지만 반드시 확인해야 할 게 전입세대열람내역이에요. 동사무소에서 발급받을 수 있는데, 현재 그 집에 다른 세입자가 전입되어 있는지 확인하는 서류예요. 나보다 먼저 전입한 세입자가 있으면 그 사람이 나보다 우선변제권을 갖게 되니, 계약 전 반드시 함께 확인하세요.

6. 계약 당일 마지막 확인 순서

순서	확인 항목
1	등기부등본 재열람 (계약 당일 최신본)
2	소유자 신분증 대조
3	전입세대열람내역 확인
4	근저당 채권최고액 대비 보증금 안전 비율 계산
5	확정일자 및 전입신고 당일 처리

확정일자와 전입신고는 계약 후 최대한 빨리, 가능하면 잔금일 당일 바로 처리하세요. 이게 늦어지면 그 사이 다른 권리가 설정될 경우 순위에서 밀릴 수 있어요.

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📌 강남임당 한 줄 요약
"등기부등본은 중개사가 아니라 내가 직접, 계약 당일에 다시 확인하는 게 원칙입니다."

본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 실제 계약 시에는 등기부등본 외에도 개별 상황에 맞는 전문가(공인중개사, 법무사)의 확인을 받으시기 바랍니다.

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