청약 가점, 84점 만점의 구조부터 이해하기

 안녕하세요, 강남임당입니다.

얼마 전 상도동 아파트 매매 계약할 때 얘기부터 잠깐 할게요. 계약 자체는 일반 매매라 청약이랑은 상관없었는데, 그 과정에서 자금조달계획서를 쓰면서 은행 직원이 이런 말을 하더라고요. "혹시 청약통장 계속 유지하고 계세요? 매매로 집 사시면 무주택 기간이 끊기는 거라, 나중에 다른 데 청약 넣으실 거면 이 타이밍 꼭 확인하셔야 해요." 그때 처음 알았어요. 집을 하나 사는 순간, 그동안 쌓아온 무주택 기간 점수가 그냥 0으로 돌아간다는 걸요.

이 글에서는 청약 가점이 정확히 어떻게 계산되는지, 그리고 저처럼 실거주 매매를 고민하는 분들이 꼭 확인해야 할 함정까지 정리해드릴게요.

1. 청약 가점, 84점 만점의 구조부터 이해하기

청약 가점제는 세 가지 항목의 합산 점수예요. 이 세 개를 다 더한 게 84점 만점이고, 투기과열지구의 전용 85㎡ 이하 물량은 이 가점제로 100% 당첨자를 뽑습니다.

항목배점 방식만점
무주택 기간1년당 2점 (만 30세 또는 혼인신고일 기산)32점 (15년 이상)
부양가족 수1명당 5점 (본인 제외)35점 (6명 이상)
청약통장 가입기간1년당 1점17점 (15년 이상)

숫자만 보면 부양가족 배점이 제일 커 보이죠. 그런데 실제로 점수 차이가 크게 벌어지는 건 무주택 기간이에요. 이유는 다음 항목에서 설명할게요.

2. 무주택 기간, 이 기준일을 몰라서 손해 보는 사람이 많아요

무주택 기간은 만 30세가 된 날부터 계산해요. 단, 30세 이전에 혼인신고를 했다면 그 혼인신고일부터 계산이 시작됩니다. 여기서 흔히 놓치는 부분이 두 가지예요.

무주택 기간가점
1년 미만2점
5년 이상 ~ 6년 미만12점
10년 이상 ~ 11년 미만22점
15년 이상32점 (만점)

첫째, 분양권·입주권도 주택 소유로 간주됩니다. 2018년 12월 이후 취득한 분양권이나 입주권을 갖고 있으면, 실제로 입주 전이라도 무주택 기간이 그 시점에서 끊겨요. "아직 등기도 안 났는데 왜 유주택자냐"고 억울해하는 분들을 종종 보는데, 제도상으로는 그렇게 정해져 있어요.

둘째, 오피스텔은 예외입니다. 오피스텔은 청약 자격 판단에서는 주택으로 안 봐요. 그래서 오피스텔을 보유하면서도 무주택 자격을 유지하는 경우가 실제로 많습니다. 다만 이건 어디까지나 청약 기준이고, 세법상으로는 주택 수에 들어갈 수 있으니 종합부동산세나 양도세 계산할 때는 따로 확인하셔야 해요.

3. 부양가족, 등본만 손보면 점수가 확 오르는 경우

부양가족은 본인을 제외한 세대원 기준이에요. 배우자, 직계존속(부모님), 직계비속(자녀)이 대상이 되는데, 여기서 부모님을 부양가족으로 넣을 때 반드시 확인해야 할 게 있어요.

부모님이 주택을 소유하고 있으면, 부양가족으로 등재하는 순간 세대원 전원의 무주택 조건이 깨집니다. 점수 5점 더 받으려다가 아예 청약 자격 자체를 잃어버리는 경우가 실제로 있어요. 부모님을 모시고 계신 분이라면 등본에 올리기 전에 부모님 명의 주택 여부부터 꼭 확인하시길 바랍니다.

또 하나, 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 같은 주민등록등본에 등재된 상태로 계속 부양하고 있어야 해요. 청약 넣기 직전에 급하게 전입시켜서는 인정이 안 됩니다.

4. 청약통장, 배우자 것까지 합산되는 거 알고 계셨나요

2024년부터 생긴 제도인데 아직 모르는 분들이 많더라고요. 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자의 청약통장 가입기간 50%를 최대 3점까지 본인 점수에 더할 수 있어요.

예를 들어 배우자 청약통장 가입기간이 30개월이면, 그 50%인 15개월만큼을 점수로 환산해 최대 3점까지 추가됩니다. 3점이 별거 아닌 것 같아도, 실제 인기 단지에서는 이 3점 때문에 당락이 갈리는 경우가 많아요. 부부라면 두 사람 다 청약통장을 일찍 만들어두는 게 이래서 중요합니다.

5. 자녀가 있다면 지금 바로 청약통장부터 만들어주세요

청약통장은 만 17세부터 가입이 가능해요. 자녀가 어릴 때 미리 통장을 만들어주면, 자녀가 성인이 돼서 본인 명의로 청약을 넣을 때 그동안 쌓인 가입기간이 그대로 인정됩니다. 최대 17점, 만점 기준으로 15년을 채워야 하니 일찍 시작할수록 유리해요.

6. 실거주 매매를 고민 중이라면, 삼촌이 겪은 걸 참고하세요

제가 상도동으로 이사를 준비하면서 가장 크게 느낀 건, 매매를 결정하는 순간 청약이라는 선택지 하나를 내려놓는 거라는 점이었어요. 오랫동안 무주택 기간을 쌓아온 분이라면, 지금 매매로 갈지 청약을 좀 더 기다릴지 이 두 가지를 반드시 같이 놓고 계산해봐야 해요.

특히 무주택 기간이 10년을 넘어가는 시점이라면, 32점 만점에 가까워지는 구간이라 청약 당첨 확률이 꽤 올라가는 시기예요. 이 타이밍에 매매로 전환하면 그동안 쌓은 점수가 통째로 사라지니, 인근 관심 단지의 분양 일정이 있는지부터 확인하고 결정하시길 추천드려요.

7. 내 점수, 지금 한번 계산해보세요

아래 표를 보고 본인 상황을 대입해서 대략적인 점수를 가늠해보세요.

항목내 상황예상 점수
무주택 기간( )년1년당 2점, 최대 32점
부양가족 수( )명1명당 5점, 최대 35점
청약통장 가입기간( )년1년당 1점, 최대 17점

참고로 최근 수도권 인기 단지의 당첨 커트라인은 대략 60점대 후반에서 70점대 초반 수준이에요. 본인 점수가 이보다 많이 낮다면, 가점제 단지보다는 추첨제 물량이 나오는 중대형 평형이나 특별공급 쪽으로 전략을 바꾸는 게 현실적입니다.

📌 강남임당 한 줄 요약
"청약 가점은 숫자 싸움이 아니라 타이밍 싸움입니다. 매매 결정 전에 반드시 내 무주택 기간부터 계산해보세요."

본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 실제 청약 자격 및 가점은 청약홈 공고문과 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 확인은 청약 신청 전 청약홈 및 관계 기관을 통해 진행하시기 바랍니다.

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